El Consultor Jurídico, 2020, Wolters Kluwer
LA LEY 3059/2020
Medidas urgentes complementarias del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, para hacer frente al COVID-19 que afectan a los arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 contempla en el Capítulo 1, sección 1ª las medidas referidas exclusivamente a los arrendamientos de viviendas y dirigidas a familias y colectivos vulnerables, quienes, debido a la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus viviendas.
Entre las medidas aprobadas, destaca el establecimiento de un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación, del alquiler de vivienda habitual, con el fin de ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus, garantizando, al mismo tiempo un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, teniendo en cuenta además que el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física.
Estas medidas tienen como objetivo:
- 1. responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19.
- 2. diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios.
- 3. y movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.
Medidas específicas
A continuación, mostramos las medidas objeto del citado RD-ley 11/2020:
I.- Suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Art. 1RD-ley 11/2020.
Se suspenderán los procedimientos de desahucios, tras el levantamiento de la suspensión de todos plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en aquellos casos en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 y que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el 2 de abril de 2020.
Para que opere esta suspensión el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica y acompañar su solicitud de los escritos correspondientes.
En caso de que esta suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
II.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Art. 2RD-ley 11/2020.
Se implanta la renovación automática de los contratos de alquiler que venzan en los tres meses siguientes a la entrada en vigor de esta norma. Esta prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
III.- Moratoria de deuda arrendaticia. Grandes tenedores o empresas y entidades públicas de vivienda. Aplicación automática. Art. 4RD-ley 11/2020.
Se establece una moratoria automática en el pago de su renta para aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, tanto público como privado, incluido el Fondo Social de Vivienda de las entidades financieras. Se entiende como tal a quien posea más de diez inmuebles.
La moratoria en el pago de la renta se prolongará mientras dure el estado de alarma o mientras persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses. Una vez superada dicha situación, el inquilino devolverá la cuota o cuotas no pagadas a lo largo de un periodo no superior a tres años, sin que pueda aplicársele ningún tipo de penalización ni intereses.
IV.- Moratoria en caso de que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles ni una entidad pública de viviendas. Art. 8RD-ley 11/2020.
En estas circunstancias, el inquilino, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un aplazamiento en el pago de su renta. El arrendador tendrá siete días laborables para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo.
En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino tendrá acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con aval del Estado. El inquilino podrá solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler, a devolver en un periodo máximo de diez años.
Este crédito no tendrá interés, será concedido por las entidades de crédito y contará con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que firmará el correspondiente acuerdo con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Las ayudas transitorias para el alquiler que prevé el citado artículo son préstamos de las entidades bancarias, avalados por el ICO, a las personas que estén en la situación de vulnerabilidad definida anteriormente. Los criterios y requisitos se complementarán a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Tienen un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, y no supone ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Estas ayudas deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
También podrán pedirla los inquilinos de los grandes tenedores.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo Programa de ayudas al alquiler denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual».
Este programa adjudicará ayudas directas al alquiler a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 , tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida definidos legalmente.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.
VII.- Nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables. Art. 11RD-ley 11/2020.
La norma incorpora un programa específico para víctimas de violencia de género, personas sin hogar y otras especialmente vulnerables, a fin de dotarles de una solución habitacional inmediata. Se establece una ayuda de hasta 600 euros al mes, que puede elevarse en casos justificados hasta 900 euros, siempre con un límite del 100% de la renta del inmueble. Y se añaden otros 200 euros para la atención de los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos, con un límite del 100% de los mismos.
VIII.- Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Art. 12RD-ley 11/2020.
Mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se modificará el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Dicha modificación incorporará un nuevo supuesto que posibilite destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público de viviendas.
Podrán obtener ayudas en este nuevo supuesto las viviendas que, de forma individualizada o en bloque, sean adquiridas por las Administraciones Públicas, los organismos públicos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y las entidades del tercer sector sin ánimo de lucro, con objeto de incrementar el parque público de viviendas destinadas al alquiler o cesión en uso social.
IX.- Autorización para transferir anticipadamente a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla los fondos comprometidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en los convenios suscritos para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Art. 13RD-ley 11/2020.
Se autoriza a Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a transferir a las Comunidades Autónomas y a Ceuta y Melilla, el 100% de los fondos comprometidos para 2020 y 2021 para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, sin esperar a la adquisición del compromiso financiero por parte de éstas ni a cualquier otro requisito exigido en los convenios.
Requisitos de la solicitud: beneficiarios, contenido, plazos y efectos
¿Quién puede pedir moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual?
Las personas en supuesto de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria pasen a estar (cfr.: art. 5.1.a)RD-ley 11/2020):
- - En situación de desempleo.
- - Dentro de un ERTE.
- - Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.
- - En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, se sufran una pérdida sustancial de ingresos.
¿Quién está en situación de vulnerabilidad económica?
Los arrendatarios que, además de estar en alguna de las situaciones anteriores, cumplan los siguientes requisitos (art. 5.1RD-ley 11/2020):
- - No alcancen en el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar*, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que supondría unos 1.614 € al mes. Se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.
- - La renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- - Ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España.
¿Qué se entiende por unidad familiar a estos efectos?
Se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda (art. 5.2RD-ley 11/2020).
¿En qué casos se entiende que no concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a estos efectos?
Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
No concurren estas circunstancias:
- - Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
- - Se exceptúa también a quienes, siendo titulares de la vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de la discapacidad o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia (art. 5.3RD-ley 11/2020).
¿Cómo se acredita estar en situación de vulnerabilidad económica?
El inquilino debe acreditarlo ante el arrendador mediante la presentación de los siguientes documentos (art. 6RD-ley 11/2020):
- a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- b) En caso de cese de actividad del autónomo, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
- i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes. Esta declaración sustituirá los anteriores si no pudiesen aportarse y deberá incluir la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
¿Cuál es el plazo para solicitar la moratoria?
Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020 (arts 4.1 y 8.1RD-ley 11/2020).
¿A quién se debe solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?
1. La persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al inquilino o arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
- a) Reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- b) Aplazamiento del pago del alquiler, que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
2. El pequeño propietario, entendido como aquella persona que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, de manera voluntaria, el aplazamiento temporal del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, siempre que el inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida anteriormente referida, esta podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.
¿Cuáles son las consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas para la vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19 ?
En este caso serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan producido, así como de los gastos que se hayan generado. El importe de los daños no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria (art. 7RD-ley 11/2020).
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