JURISPRUDENCIA. IMPOSIBLE DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR DE VIVIENDA POR FALTA DE FINANCIACION.

Imposible desistimiento del comprador de vivienda por la falta de financiación

 

 

 

Pedro-José VELA TORRES

Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo

Diario La Ley, Nº 9061, Sección Comentarios de jurisprudencia, 16 de Octubre de 2017, Editorial Wolters Kluwer

LA LEY 7304/2017

Cláusula rebus sic stantibus. No procede su aplicación en los casos de mera dificultad de financiación del deudor. La invocación de la situación de crisis económica no permite al comprador eludir las consecuencias previstas en el contrato para el caso de desistimiento o incumplimiento, pues la falta de obtención de financiación es un riesgo que corre de su cuenta, no de la del vendedor.

IDENTIFICACIÓN

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, n^o 447/2017, de 13 de julio (LA LEY 97035/2017). Ponente: Parra Lucán, María de los Ángeles.

RESUMEN DEL FALLO

La Sala Primera del Tribunal Supremo desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y estima el recurso de casación.

En el litigio que da lugar a la sentencia comentada los compradores de un inmueble pretendieron la resolución de un contrato de compraventa de inmueble, sobre la base de que no habían podido obtener la financiación necesaria para sufragar dicha compra, a consecuencia de la crisis económica. Modificación de circunstancias que, a su juicio, justificaba la resolución contractual.

La cuestión jurídica primordial se refiere a la aplicabilidad de la denominada cláusula rebus sic stantibus.

El Tribunal Supremo examina la virtualidad de dicha cláusula en el Derecho español y concluye que no cabe su aplicación en los casos de mera dificultad de financiación del deudor; así como que la mera invocación de la situación de crisis económica no permite al comprador eludir las consecuencias previstas en el contrato para el caso de desistimiento o incumplimiento.

DISPOSICIONES APLICADAS

Art. 1124 del Código Civil

ANTECEDENTES DE HECHO

El 21 de septiembre de 2007 se celebró un contrato de compraventa de una vivienda, con plaza de garaje y trastero anexos, sita en Sabadell. Tanto vendedores como compradores eran personas físicas no empresarias.

El precio de la compraventa fue 319.000 euros. Los compradores abonaron a los vendedores 13.500 € cuando se firmó el contrato y otros 10.000 € el 28 de septiembre siguiente. La parte restante había de pagarse a la firma de la escritura pública, que debía efectuarse como máximo en mayo de 2008.

Se pactó que para el caso de que la parte compradora desistiera o incumpliera sus obligaciones o no abonara los pagos a su vencimiento, el contrato quedaría resuelto y la parte compradora perdería las cantidades entregadas, que retendría la parte vendedora en concepto de indemnización total por daños y perjuicios. Si fuese la parte vendedora la que desistiera o incumpliera el contrato, ésta debería reintegrar a la compradora el doble de la cantidad que en el acto había recibido.

Los compradores no abonaron las cantidades aplazadas e interpusieron demanda en la que solicitaron la resolución del contrato de compraventa, al no haber obtenido financiación para poder pagar el precio. También demandaron a la agencia intermediaria, en solicitud de que devolviera sus honorarios, porque había incumplido su compromiso de obtención de un préstamo hipotecario para el pago del precio de la compraventa.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda. En lo que respecta al contrato de compraventa consideró que eran los compradores quienes habían incumplido el contrato, al no pagar el precio en el plazo pactado. Y en lo que se refiere al contrato de intermediación inmobiliaria (mandato) apreció que las únicas obligaciones contractuales asumidas por la agencia fueron las de poner en contacto a las partes y dar lugar a la perfección del contrato de compraventa; así como que la agencia era ajena a las vicisitudes económicas de los compradores en cuanto a la obtención de financiación.

Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación los demandantes, que fue estimado parcialmente por la Audiencia Provincial, que declaró resuelto el contrato de compraventa y condenó a los vendedores a devolver las cantidades recibidas. Considera que se trata de un supuesto de imposibilidad sobrevenida y dice:

«[H]a quedado acreditado que al tiempo de celebrarse el contrato privado de compraventa en septiembre de 2007 los compradores contaban con la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda toda vez que Caixa Catalunya ya había procedido al estudio de la viabilidad del préstamo hipotecario con resultado positivo. Después, cuando los compradores van a formalizar la hipoteca, en marzo de 2008 según la directora de la oficina bancaria, la entidad no se la concede porque las circunstancias económicas de los compradores han variado considerablemente por la disminución de ingresos del Sr. Onésimo. Ha quedado probado, pues, que la situación económica de los demandantes ha empeorado con respecto de la que tenían cuando firmaron el contrato privado de compraventa y ha quedado probado también que la entidad bancaria que había de facilitarles la financiación en última instancia se la denegó. Y aunque los compradores no han justificado haber acudido a otras entidades bancarias distintas de Caixa Catalunya, es un hecho notorio que en el año 2008 el crédito hipotecario era muy restrictivo pudiendo presumir que no aceptada la solicitud de préstamo hipotecario por una entidad financiera, difícilmente lo sería por otras».

«En atención a lo expuesto, y habida cuenta además que los vendedores han procedido a enajenar la vivienda a un tercero, procede acceder a lo solicitado por los actores y con estimación del recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia de instancia en este extremo y acordar en su lugar declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 21 de septiembre de 2007 y condenar a los demandados a devolver a los demandantes la cantidad de 20.000 euros entregada a cuenta del precio».

DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo aborda en primer lugar el recurso extraordinario por infracción procesal, basado en cuatro motivos, al amparo de los apartados 2 , 3  y 4 del art. 469.1 LEC . El primer motivo denuncia infracción del art. 218.2 LEC , en relación con el art. 24.1 CE por falta grave de motivación. El segundo, infracción del art. 218.1 LEC  en relación con el art. 24.1 CE , por incongruencia extra petita. El tercero, infracción de las garantías del proceso, causantes de indefensión, con infracción del art. 24 CE.  Y el cuarto, infracción del art. 217 LEC (LA LEY 58/2000) sobre la carga de la prueba, del art. 386 LEC (LA LEY 58/2000) sobre las presunciones legales y del art. 326 LEC (LA LEY 58/2000) sobre valoración de los documentos privados, todos ellos en relación con el art. 24 CE  .

La Sala considera que todos los motivos se dirigen a combatir el razonamiento de la sentencia recurrida al considerar aplicable en el caso la cláusula rebus sic stantibus y, de esta forma, concluir que el incumplimiento no le era imputable a los demandantes, que tenían derecho a recuperar la suma entregada a los vendedores. No aprecia las infracciones procesales denunciadas y desestima este recurso extraordinario.

El TS parte de la base de que el Derecho español carece de disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias

En cuanto al recurso de casación, el Tribunal Supremo parte de la base de que el Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Constata que, de manera dispersa en el ordenamiento, sí que existen unas expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor.

Tales disposiciones en las que el legislador, o bien se ocupa de la revisión de los contratos o bien permite la exoneración del pasivo insatisfecho por el deudor, se refieren a supuestos concretos y puntuales. Pero no cabe ignorar que en nuestro Derecho no existe una formulación legal de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, ni tampoco una regla general que permita al deudor liberarse de sus obligaciones cuando empeora su situación económica.

Pese a este silencio legislativo, en la jurisprudencia se reconoce un principio conforme al cual un contratante podría desligarse del contrato, sin responsabilidad, cuando sobrevengan hechos imprevisibles. Ahora bien, el problema abordado en la sentencia comentada estriba en determinar si dentro de tales circunstancias imprevisibles se incluye la dificultad de obtener la financiación necesaria para pagar el precio pactado y cumplir el contrato. Para ello, la sentencia hace un repaso de los pronunciamientos previos de la propia Sala, en los siguientes términos:

• A) Con carácter general, la jurisprudencia ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.
• B) No obstante, existen diversos pronunciamientos sobre la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos en los que el comprador ha alegado la imposibilidad o la dificultad para conseguir financiación para liberarse de las consecuencias de un contrato de compraventa inmobiliaria que había concertado. El punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo , que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182  y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar. Precisamente porque el riesgo de financiación lo asume el deudor, como dice la sentencia 822/2012, de 18 de enero de 2013 , la imposibilidad de conseguir financiación no determina la imposibilidad de la obligación del pago del precio de compra.

En un caso semejante al tratado en las sentencia comentada, en el que el contrato recogía la posibilidad de la parte compradora de «subrogarse al préstamo del promotor», pero también la posibilidad de que la entidad de crédito denegara la subrogación, la sentencia 820/2013, de 17 de enero de 2013 , advierte que, el que pueda aplicarse la regla rebus a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda, no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

Puede suceder, pese a todo, que las partes hayan atribuido el riesgo de la falta de financiación al vendedor. Así sucederá cuando el vendedor haya asegurado al comprador que podrá obtener la financiación precisa subrogándose en el préstamo que el vendedor negocia con un tercero. En tales casos en que el vendedor-promotor asume contractualmente el compromiso de que el comprador obtendrá la financiación que precisa para cumplir el contrato de compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que el propio vendedor negocia con tercero (una entidad financiera, en la práctica), la denegación de la subrogación supone un incumplimiento por parte del vendedor y permite al comprador resolver la compraventa y liberarse de sus obligaciones. Esto fue lo que ocurrió en los casos a que se refieren las sentencias 805/2012, de 16 de enero , 251/ 2013, de 12 de abril (LA LEY 36262/2013)y 309/2013, de 26 de abril .

A su vez, la solución es diferente cuando se ofrece la posibilidad de subrogación, pero el vendedor no la garantiza, como sucedió en el caso que dio lugar a la sentencia 568/2012, de 1 de octubre . No es un riesgo del vendedor la falta de aceptación por el banco de la subrogación ofrecida como una posibilidad a compradores que asumen el riesgo de una compraventa especulativa.

En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus en los casos de dificultades de financiación. Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación.

COMENTARIO FINAL

La sentencia comentada aborda el tema, frecuente en la práctica de los tribunales en los últimos años como consecuencia de la crisis económica, de la posibilidad de desistimiento del contrato de compraventa por el comprador cuando con posterioridad a la perfección del contrato comprueba que no puede obtener la financiación precisa para poder pagar el precio pactado.

El Tribunal Supremo recurre a la técnica de los grupos de casos y va distinguiendo las distintas situaciones posibles, en función de que se hubiera pactado o no que el vendedor facilitaría la financiación al comprador.

Tras el examen de las distintas posibilidades, concluye con la formulación de una regla general y una excepción. La regla sería que la imposibilidad de obtención de financiación es un riesgo del comprador cuya producción no puede dar lugar a ninguna consecuencia que exonere del incumplimiento del pago del precio. Mientras que la excepción tendría lugar cuando hubiera un pacto por el cual el vendedor se hubiera comprometido a facilitar al comprador, por sí mismo o por un tercero, la financiación precisa para poder pagar el precio.