LOS EFECTOS DE LA EJECUCION HIPOTECARIA EN LOS ARRENDAMIENTOS.

 

Evelin Agüera Perálvarez

Abogada

Diario La Ley, Nº 9979, Sección Tribuna, 28 de Diciembre de 2021, Wolters Kluwer

• I. En los arrendamientos de vivienda
• II. En los arrendamientos para uso distinto al de vivienda

Resumen

El tratamiento jurídico, dispensado al arrendador de una finca hipotecaria ejecutada, ha ido evolucionando jurisprudencialmente a la luz de las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, dando lugar a posturas doctrinales diversas, recientemente unificadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo; diferenciando entre los arrendamientos de vivienda respecto a los de uso distinto de vivienda.

 A continuación, se explica la evolución de cada uno de ellos y el tratamiento actualizado que debe tenerse en consideración en la práctica jurídica.

I. En los arrendamientos de vivienda

Inicialmente, la Jurisprudencia consideró que, en los procedimientos de ejecución forzosa, el contrato de arrendamiento concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, quedaba extinguido.

Posteriormente, la jurisprudencia lo considerar subsistente, salvo simulación o fraude. Se fundamentaba dicha doctrina en tres consideraciones, en primer lugar porque la LAU no preveía tal causa de extinción del arrendamiento, en segundo lugar, porque la adjudicación procedente de subasta únicamente afectaba a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca, de modo que no afectaba a los arrendamientos que no habían tenido acceso al Registro de la Propiedad, y finalmente porque tal medida desvirtuaba el objeto de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento a los que les era de aplicación.

La Ley de arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994), recogió de forma expresa la situación del arrendatario en función de si la trasmisión de la finca arrendada por parte del arrendador era voluntaria (art. 14 LAU) o forzosa (art. 13 LAU).

El art. 13.1 en su redacción original, permitía la subsistencia del contrato de arrendamiento durante los primeros cinco años de su duración, en el supuesto de que el derecho del arrendador hubiese sido resuelto a consecuencia de una ejecución hipotecaria, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 9.1 LAU. La Sentencia del Tribunal Supremo 414/2015, de 14 de julio (LA LEY 99697/2015), reafirmo que el contrato de arrendamiento no se extinguía por la enajenación forzosa de la finca, sino que se producía la subrogación por parte del adjudicatario hasta la finalización del indicado plazo.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (LA LEY 8684/2013), vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, modifico el art. 13.1 LAU, estableciendo la extinción de los arrendamientos no inscritos en los supuestos de ejecución hipotecaria de la finca arrendada, y subsistiendo hasta la finalización del plazo pactado, en los supuestos en que estos hubiesen accedido al registro de la propiedad con anterioridad al derecho determinante de la resolución del arrendamiento.

Las sentencias del Tribunal Supremo Sala de lo Civil 577/2020, 109/2021 y 379/2021, establecen que tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013), se establece expresamente que el contrato de arrendamiento se extingue ipso iure y que en virtud del art. 7.2 de la precitada disposición el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

La pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión del arrendatario trae como consecuencia que se halle en situación de precario

De modo que la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión del arrendatario, trae como consecuencia, que se halle en situación de precario, salvo que el adjudicatario y el arrendatario concierten un nuevo contrato de arrendamiento.

No obstante lo anterior, el precepto fue de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, estableciendo la subsistencia del contrato de arrendamiento, en los supuestos en que el derecho del arrendador quedase resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, durante el plazo que restase para cumplir los cinco primeros años del contrato ( o siete si el arrendador era una persona jurídica), sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En el supuesto de que la duración pactada fuese superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, transcurrido el plazo si el derecho del arrendador quedase resuelto por la circunstancia indicada, el arrendamiento quedaría extinguido, a menos que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho resolutivo del arrendamiento, continuando por la duración pactada.

La divergente regulación formulada por las modificaciones del art. 13 LAU, implican que deba estarse a la fecha del contrato de arrendamiento para determinar la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento, y en consecuencia la posibilidad de reclamar las rentas devengadas o en su caso instar el desahucio de la finca por existir una situación de precario.

II. En los arrendamientos para uso distinto al de vivienda

La situación diverge respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, dado que los art. 13 y 14, no resultan de aplicación a dichos arrendamientos pues quedan excluidos expresamente del ámbito de su aplicación, al disponer la LAU en su art. 4.3 que estos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El Titulo III, contiene una única norma relativa a la enajenación de la finca, el art. 29, según el cual, el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso ni durante plazo alguno.

El Tribunal Supremo Sala de lo Civil, en su reciente sentencia 783/221 de 15 de noviembre de 2021, ha considerado que dicho precepto solo es aplicable a los supuestos de enajenación voluntaria de la finca arrendada, no siendo de aplicación a los supuestos de enajenación forzosa.

Razona el Alto Tribunal, que la no aplicabilidad se fundamenta en que el legislador ha diferenciado en la LAU los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, de forma expresa, estableciendo un trato diferencial. Así lo ha hecho en los art. 13 y 14 de la LAU al referirse a los arrendamientos de vivienda. La diferencia entre ambos supuestos radica en que, en los supuestos de enajenaciones voluntarias, la transmisión de la finca se produce por voluntad unilateral del arrendador, por lo que el ordenamiento debe dotar de mayor protección al arrendatario, en aplicación del principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación.

En cambio, en los supuestos de enajenación forzosa de la finca, la resolución del derecho del arrendador se produce por causas ajenas a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derecho de terceros, como es la ejecución hipotecaria.

No obstante, lo anterior, debe tenerse en consideración que la regulación de los art. 13 y 14 de la LAU no se incorporó al Título III, y que con motivo del carácter tuitivo del Título II aplicable a los arrendamientos de vivienda, no es traslativa su regulación a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Considera el Tribunal, que aplicando el régimen del art. 4.3 LAU, debe acudirse de forma supletoria al código civil, concretamente a los art. 1459 y 1571, dado que, por lo expuesto, no resulta de aplicación los art. 13 y 14 de la LAU, ni tampoco el art. 29 LAU, pues en tal caso se estaría brindando mayor protección a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda que a los arrendamientos de vivienda.

La aplicación de los art. 1549 (LA LEY 1/1889) y 1571 del CC (LA LEY 1/1889), nos lleva a un resultado similar, al que se obtendría de la aplicación del art. 29 LAU. De la lectura de ambos preceptos se extrae que el adquirente de una finca arrendada tiene derecho a la extinción del arrendamiento, y que en relación a terceros los arrendamientos no tendrán efecto a menos que estén inscritos en el Registro de la Propiedad, de modo que este no le será oponible.

El art. 1549 CC (LA LEY 1/1889) no requiere la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para que opere la inoponibilidad y, por otro lado, el art. 1571 CC (LA LEY 1/1889) atribuye al adquirente la facultad de extinguir el arrendamiento, dando lugar a la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada. Por lo que los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, produciéndose la extinción del arrendamiento a instancia del adjudicatario, de modo que, si este no ejercita la facultad resolutoria, se dará lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

Se produce, por lo tanto, la subsistencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del arrendador a exigir su terminación.